Manapság egyre leleményesebbeknek kell lennünk ahhoz, hogy megfelelő környezetben tudjunk ingatlant vásárolni, hogy olyan otthont teremtsünk gyermekeinknek, amelyben biztosan jól érezhetik magukat. Egyre népszerűbb ikerházakba vagy többlakásos házakba költözni, amelynek keretei között osztatlan közös tulajdon jön létre. De mit tehetünk meg egy ilyen házban a többiek engedélye nélkül és mit nem? Milyen alapvető szabályokkal kell számolnunk, és mik a buktatói az ilyesféle együttéléseknek? Cikkünkben ezeket mutatjuk be.
Egyre többen élnek osztatlan közös tulajdonú ingatlanban
Harminc évvel ezelőtt nem sok opció közül tudtak válogatni azok a párok, akik otthont szerettek volna teremteni a családjuknak. Vagy megelégedtek egy panellakással, vagy tudtak venni egy téglaépítésű lakást, ha pedig több nagyobb volt a tőkéjük, vásárolhattak családi házat vagy építkezhettek. A családi házat azonban csupán azok engedhették meg maguknak (és ez így van ma is), akiknek jelentősen több önerőjük van, és akik keresnek olyan jól, hogy egy jelentősen nagyobb hitelt vehessenek fel (már amennyiben szükségük van hitelre). A lakosság legnagyobb részének azonban nincs, és nem is volt akkora önereje, sem akkora jövedelme, hogy megengedhessen magának egy teljes családi házat. Régebben ebben az esetben nem volt mit tenni: meg kellett elégedni egy panellakással vagy egy téglaépítésű társasház egy lakásával.
Manapság azonban sokkal több kreatív lehetősége van kiköltözni a zöldövezetbe azoknak is, akiknek egyébként nem lenne lehetőségük egy teljes családi ház megvásárlására vagy felépítésére. Igen népszerű megoldást jelent az ikerház építése vagy vásárlása. E koncepciónak számos előnye van, és elsősorban akkor lehet igazán élvezetes, ha olyasvalakivel veszünk közösen egy ikerházat, akivel egyébként is igen szoros a kapcsolatunk: testvérünkkel, unokatestvérünkkel, más rokonunkkal vagy közeli barátunkkal. Az ikerházban ugyanis két külön bejáratú lakás található, de általában közös a kert, és a ház fejlesztése is közös döntés kell, hogy legyen. Ezért igen fontos, hogy könnyen jussunk egyetértésre a másik féllel, és kompromisszumképesek legyünk. Ha azonban jól kijövünk a tulajdonostársunkkal, rengeteg élmény elé nézhetünk: a két család között igazán szoros kapcsolat alakulhat ki, tervezhetünk közös hétvégi sütögetésekkel, medencézéssel, kirándulásokkal, a gyerekek mindig ott lesznek egymásnak a közös játékhoz, ami természetesen emlékezetessé teheti a gyerekkort.
Ugyanakkor azok számára is van lehetőség a kertvárosba költözni, akik nem engedhetnek meg maguknak ikerházat. Az utóbbi évtizedekben ugyanis nagy divatja alakult ki a többlakásos családi házaknak. Ennek alapján épül egy közös kerttel egy nagy családi ház, ebben pedig általában négy lakást alakítanak ki. A lakások közül néhány kertkapcsolatos, néhány pedig nagy erkéllyel rendelkezik, és minden esetben a kertvárosban helyezkednek el. Így tehát úgy vásárolhatunk lakást, hogy tulajdonképpen kertesházba költözhetünk. Az ilyesféle épületeknek a koncepciója azonban az, hogy a négy lakás tulajdonosa közösen birtokolja a családi házat, így tehát a ház maga osztatlan közös tulajdon. Ez pedig azt is jelenti, hogy a házon nem hajthatunk végre semmiféle változtatást, fejlesztést, bővítést a többi tulajdonos engedélye nélkül, de akár abból is komoly probléma származhat, ha az egyik lakó háziállaltot vesz magához a többi tulajdonos beleegyezése nélkül.
Mindezek alapján látható, hogy mostanság egyre gyakoribb az osztatlan közös tulajdon kialakulása. Sokan szívesen költöznek ilyesféle ingatlanokba, hiszen olcsóbb a megvétele, és ha jó tulajdonostársaink vannak, akkor remek hangulat alakulhat ki. Ugyanakkor igen sok buktatója is lehet egy közös tulajdonú ingatlannak, és amilyen örömteli lehet ennek birtoklása, olyannyira pokollá is teheti az életünket. Ha elmérgesedik a kapcsolatunk a tulajdonostársainkkal és nem tudunk kompromisszumokat kötni, akkor az otthon édes otthonból könnyen válhat nyomasztó hely is.
Mire figyeljünk tehát abban az esetben, ha osztatlan tulajdonú közös házba költözünk? Mihez kell magunkkal tartani, hogyan előzhetők meg a félreértések és a viták? Mit tehetünk meg és mit nem tehetünk meg a másik engedélye nélkül? Ezeket vesszük most górcső alá.
Mit is jelent pontosan az osztatlan közös tulajdon?
Osztatlan közös tulajdon esetében egy ingatlan fölött több személy rendelkezik tulajdonjoggal. A tulajdonjog nem feltétlenül arányos, különféle hányadokban oszlik el. Azért nevezzük ezt osztatlannak, mert bár egyszerre, egy időben több személy gyakorolja a tulajdonjogot az ingatlan fölött, ugyanakkor együttesen és osztatlanul is használják azt. Ez számos esetben lehet gyümölcsöző, de sok esetben adhat vitára alapot. Gyakran felmerül a tulajdonostársakban a kérdés, hogy pontosan hogyan is oszlanak el a tulajdoni arányok. Amennyiben a válaszban nem vagyunk biztosak, úgy ezeket egyenlő arányúnak kell vélelmezni.
Nagyon fontos kérdés – és gyakran van ekörül félreértés a fejekben – a tulajdonostársak jogának mértéke és aránya. Mindenképpen meg kell hegyezni, hogy a tulajdon joga minden tulajdonosnak azonos (tehát éppúgy tulajdonosnak tekinthető az összes tulaj, és mindenkinek a beleegyezésére szükség van valamilyen változtatás, átalakítás esetében). Az arány azonban különböző, ami azt jelenti, hogy amennyiben a ház valamilyen haszonélvezettel jár, akkor a hányadoknak megfelelően oszlik szét a bevétel (például ha bérbeadjuk a házat, akkor a hányadok alapján kapják meg a tulajdonosok a lakbért, vagy ha eladjuk a házat, akkor a kapott összeg a tulajdonhányadok alapján oszlik el). Összességében az ilyesféle helyzetre azt lehet mondani, hogy az osztott tulajdon esetében az egy tulajdonjog különféle arányokban több személy kezébe kerül, így végső soron az összes tulajdonostársnak együttvéve van annyi tulajdonjoga, mintha csupán egy tulajdonos birtokolná az egész házat.
Az is ismeretes, hogy a tulajdonostársak a tulajdoni hányaduk arányában rendelkeznek a közös tulajdonjog részjogosítványában, azaz a hányaduknak megfelelően rendelkezhetnek az ingatlan felett, ennek megfelelően használhatják és szedhetik a hasznot utána, s így érvényesíthetik a birtoklás és hasznosítás jogát is. Nagyon fontos azonban megjegyezni, hogy egyik tulajdonos sem gyakorolhatja a részjogosítványait úgy, hogy azzal megsértse a többi tulajdonostárs jogait. Hiába van tehát nekünk a legnagyobb hányadunk, amennyiben a többiek nem járulnak hozzá ahhoz, hogy kivágjuk a kertben található barackfát, akkor ezt nem tehetjük meg. Amennyiben azonban valamelyik tulajdonos a tulajdoni hányadánál nagyobb arányban élvezi a jogait (például a bérbeadásból nagyobb összeget tesz zsebbe), akkor megtérítési kötelezettsége van a többi tulajdonossal szemben.
Milyen problémák merülhetnek fel az osztatlan közös tulajdonban?
Mint arra már kitértünk, számtalan boldog, vidám élményt idézhet elő egy jó lakóközösség az osztatlan közös tulajdonban. Milyen kellemes, hogy a szülők nyugodtan elmehetnek kikapcsolódni egy-egy estére vagy akár egy egész hétvégére, ha az ikerház másik tulajdonosa vigyáz a gyermekükre. Milyen nagy élmények tudnak lenni a közös utazások és a hétvégi sütögetések!
Az osztatlan közös tulajdonnak azonban megannyi árnyoldala is van. Az ilyesféle ingatlanokban csak akkor működhet a gondtalan együttélés, ha valamennyi tulajdonos kompromisszumképes: hajlandó lemondani néhány igényéről, hogy a közösségnek jó legyen. A megoldandó feladatokat együtt kell megbeszélniük és együtt is kell megvalósítaniuk, így tehát kooperatív, intelligens, kommunikatív személyeknek való az osztatlan tulajdonú ingatlan. Ha azonban nem a megfelelő személyek költöznek össze, akkor bizony igen sok probléma és keserűség merülhet fel. Sajnos az ilyesféle ingatlanokban nagyon gyakori a konfliktus, a mindennapi veszekedés, ami pedig családok életét teszi pokollá. Gyakran a végső megoldáshoz folyamodnak a lakók, elmenekülnek a családi fészekből: eladják a tulajdonrészüket, és inkább más ingatlanba költöznek.
Ezért aztán ha úgy döntünk, hogy ilyen módon szeretnénk kiköltözni a kertvárosba, akkor érdemes megtenni néhány óvintézkedést, hogy a lehető legjobban minimalizáljuk a konfliktusok kialakulásának lehetőségeit. Először is alaposan gondoljuk át, hogy kivel vagy kikkel fogunk összeköltözni! Próbáljuk őket a lehetőségeknek mérten megismerni, hogy reális döntést hozhassunk. Ha pedig elhatároztuk magunkat a közös tulajdonlás mellett, mindenképpen tisztázzuk a belső jogviszonyokat, s erről írjunk szerződést is! Az ilyesféle szerződés hivatalos dokumentum, amelyet általában használati megállapodásnak vagy megosztásról szóló szerződésnek szokás nevezni. Nem jár nagy költségekkel a megírása, a befektetett idő és energia elenyésző, ugyanakkor a későbbiekben rengeteg vitát akadályozhat meg.
Miképpen állapodhatnak meg a tulajdonostársak?
Mint azt már fentebb is leírtuk, ahhoz, hogy a minimálisra szűkítsük a jövőben a konfliktusok esélyeinek számát, érdemes előre gondolkodni, és egy hivatalos dokumentumban előre tisztázni, hogy milyen belső jogviszonyokkal számoljunk. A megosztásról szóló szerződés megkötése alapvetően igen kevés időt, energiát és pénzt igényel, de a későbbiekre nézve megakadályozhatja, hogy a végletekig elfajuló viták alakuljanak ki, és hogy akár sokmillió forintot bukva meneküljünk el az ingatlanból. Ha ugyanis előre rögzítünk mindent, később nem képezheti vita tárgyát a háziállatok helyzete, a tető használata, vagy bármiféle karbantartási, bővítési, korszerűsítési eljárás sem.
De nézzük meg, hogy mit is kell tudni a megosztásról szóló szerződésről! Fontos tudni, hogy ez létrejöhet nemcsak írásban, de szóban vagy ráutaló magatartással, gyakorlattal is. A legfontosabb pusztán az, hogy a szerződésnek kétségtelennek kell tennie az akarat tartalmát, és ki kell terjednie a szerződés lényegi elemeire. Sok félreértésnek ad okot, így aztán nem árt tisztázni: a jogszabály megengedi azt, hogy a tulajdonosok a tulajdoni hányadaiktól eltéri arányú birtoklás vagy használati jogban állapodjanak meg. A tulajdonosoknak ugyanis joguk van egymás között lejátszaniuk azt, hogy kinek mekkora hányada legyen, ebből kifolyólag könnyen az a helyzet is kialakulhat, hogy úgy egyeznek meg a felek, hogy a két (vagy több) tulajdonostárs közül csak az egyik rendelkezik kizárólagos birtoklással és használattal.
Sőt a jogszabály a tér és az idő szempontjában is rugalmas. Így tehát amennyiben a felek szerződést írnak, akkor jogtisztán lehetőségükben áll az, hogy arról határozzanak, hogy az adott ingatlanon térben hol helyezkedjen el a birtoklás (például kifejezetten az egyik tulajdonosé legyen a tároló helyiség… stb.), illetve a mikorról is mi dönthetünk (megállapodhatunk, hogy fél évig mi használjuk a fedett garázst, fél évig pedig a tulajdonostársunk).
Előzzük meg a bajt! Ne várjuk ki!
Nem érdemes tehát kivárni a bajt. Egy osztatlan közös tulajdonú ingatlanban élni igen sok kockázattal jár, és nagyon sok a lehetőség konfrontálódni, így könnyen alakulhatnak ki csúnya viták, végsősoron pedig a ház nem újulhat megfelelően, mert nem egyeznek meg a felek. Éppen ezért érdemes elejét venni a bajnak, és már a vásárlás során írjunk egy olyan szerződést, amely egyértelműen rögzíti a felek jogait, lehetőségeit és korlátait.
Ehhez mindenképpen írnunk kell használati szerződést. Ez egy olyan hivatalos dokumentum, amely a tulajdonostársak osztatlan közös tulajdonból megillető tulajdoni hányadát behatárolható és konkrét jogokkal és tartalommal tölti meg. Ugyanis ha nincs ilyen szerződésünk, akkor a hányadok mindössze csupán törtszámokként bukkannak elő, és nem jelenik meg expilicten, hogy mit is fejeznénk ki ezzel. Nem jelenik meg egyértelműen az, hogy kinek mire milyen mértékben van lehetősége. Az ilyesféle szerződés megkötéséhez azonban mindenképpen szükségünk lesz egy olyan jogászra, aki az e területhez kapcsolódó jogszabályokat betéve ismeri.
Mi van akkor, ha nem kötöttünk szerződést, és most nem tudunk dönteni egy vitás kérdésben?
Az ilyesféle cikkeket gyakran nem azok olvassák, akik még csak most tervezgetnek közös tulajdonú ingatlanba költözni, és szeretnének előre utánaolvasni mindenkinek. Igen nagy a valószínűsége annak, hogy a nyájas olvasó most azért böngészi ezeket a sorokat, mert a baj már megtörtént: nem kötöttünk előzetesen szerződést, és most nem tudunk dűlőre jutni egy fontos kérdésben. Ilyenkor joggal mutathat rá olvasónk, hogy utólag könnyű okosnak lenni. Most számunkra az a legfontosabb, hogy megtudjuk: mit tehetünk annak érdekében, hogy saját érdekünket, kívánalmunkat érvényesíthessük? És mit tehetünk abban, ha a konfliktushelyzet már tetőzött, és jelenleg igen problémás az otthoni légkör?
Ilyen helyzetekben tudnunk kell, hogy amennyiben nem kötöttünk használati megállapodást, de nem tudunk egy vitás kérdésben megegyezni, akkor két opció közül kerülhet ki a megoldás:
- A tulajdonostársaknak szótöbbséggel kell dönteniük a birtoklás, hasznosítás, használat, rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadások eseteiben. Ugyanakkor arról sem szabad megfeledkeznünk, hogy a jogszabályi előírás szerint egyhangú határozatot kell hoznunk olyan kiadások esetében, amelyek meghaladják a rendes gazdálkodás körét.
- Szavazás történik. A szavazati jogunk értelemszerűen a tulajdoni hányadunk nagysága szerint alakul.
Hogyan telepíthetünk napelemet osztatlan közös tulajdonra?
A világ nézete eltoldódott a zöldpolitika felé. Ebből kifolyólag igyekszünk mindent a lehető legkörnyezetbarátabb módon intézni, és próbáljuk alkalmazni az alternatív energiaforrásokat is. Jelenleg az alternatív energiaforrások mellett nem csupán a zöld politika szól, hanem a pénztárcánk is. Az orosz-ukrán fegyveres konfliktus miatt ugyanis Európa rég nem látott energiaválságba zuhant, így tehát az elektromosság gyorsan fogyó cikk lett. Éppen emiatt jelentősen meg is ugrott az ára. Így tehát egyre népszerűbbé kezd válni a napelem, napról napra nagyobb az érdeklődés az ilyesdéle erőforrások mellett. Beszéljük akár saját családi házról, akár ikerházról, akár négylakásos ingatlanról, szinte minden típusban megszaporodtak a napelemek. Erről megegyezni azonban nem is olyan egyszerű.
De tegyük fel a kérdés: mi történik akkor, ha négyen laknak egy házban, és csupán az egyik tulajdonos dönt úgy, hogy a saját lakását napelemes rendszerrel szeretné ellátni. Ehhez azonban komolyabb beavatkozásokra van szükség, és valószínűleg a tetőre napelemeket kell kihelyezni. De mi történik abban az esetben, ha a többi tulajdonostárs ennek nem örül, és nem támogatják a törekvésünket? Mekkora a beleszólásuk? Mikor cselekedhetek kedvem szerint, és mikor akadályozhatnak meg a tulajdonostársaim?
Szerencsére erről a kérdésről egyértleműen nyilatkozik a jogszabály: abban az esetben, ha jelentős (drága) értéknövelő beruházásra készülünk, és napelemet szeretnénk telepíteni az otthonunkhoz, és a napelem telepítését teljes mértékben a saját költségeinkből álljuk, akkor nem szükséges a tulajdonostársak egyhangú határozata. Ha tehát napelemet szeretnénk telepíteni, akkor ebbe nem kell beleegyezniük a további tulajdonosoknak, amennyiben a napelem beüzemelését teljes mértékben mi fizetjük. Ilyenkor nem kell a többi tulajdonostól engedélyt kérni, elegendő egy egyszerű tájékoztatás, valamint a szótöbbséges döntéshozatal szigorúan a tető használatáról!
Ha azonban a napelemet az összes tulajdonos szeretné, azaz minden tulajdonos ezzel az energiaforrással látná el az otthonát, akkor a tulajdonosok egyhangú döntéséről van szó, mindenkinek bele kell egyeznie a módosításoknak.
De mi a helyzet akkor, ha nem egyeztünk meg előre, ki mire használhatja a tetőt, a megbeszélés hiánya pedig akadályozza a ház fejlesztésének dinamikáját? Ilyenkor is van egy megoldása az államnak: a tulajdonostárs olyan mértékben használhatja fel, építheti be a tetőt a napelemei miatt, ahány százaléka van az ingatlanban. Ha tehát az adott ingatlan fölött a tulajdonjogunk harminc százalék, akkor mi a tetőnek a harminc százalékát építhetjük be napelemekkel, hogy aztán azok ellássák a lakásunk energiáját.