Egyre nagyobb a harc a jó és kedvező árú ingatlanokért, éppen ezért fokozott szerepet kapott a foglaló kérdése. Mikor kell kifizetni a foglalót és mekkora összegű legyen? Elbukhatom-e a pénzt? Kell-e ügyvéd hozzá, és milyen kockázatai vannak a foglaló kifizetésének? Belemenjünk-e egy ilyen üzletbe? Cikkünkben ezekkel a kérdésekkel foglalkozunk.
Nehéz megúszni foglaló nélkül
Talán nem túlzás azt mondani, hogy jelenleg sokkal nehezebb lakáshoz jutni, mint tíz évvel ezelőtt. Ennek igen sok oka van. 2020 óta folyamatosan különféle nehézségekkel kell megküzdenünk: a koronavírus miatt nagy leállások voltak, számos ágazat leállt, sokan elveszítették a munkájukat, mindezek miatt pedig gazdasági megtorpanás alakult ki. Éppen, hogy elkezdtünk kilábalni ebből a helyzetből, amikor 2022 tavaszán kitört az ukránok és az oroszok között a fegyveres konfliktus, amelyre Európa szankciókkal válaszolt, emellett energiaválságba is került a kontinens. Mindezek miatt a legtöbb ember nem mer akkor költekezésekbe kezdeni ezekben az időkben. Ugyanakkor az élet nem áll meg, sokan vannak olyanok, akik most fiatalok, akik most állnak családalapítás előtt, akiknek most kell megalapozniuk a jövőjüket, egyszóval akiknek most kell ingatlant vásárolniuk. Mit tehetnek ők jelenleg? Sokan azt mondják nekik, hogy halasszák a vásárlást vagy építkezést, mert most a legdrágább, meg kell várni, hogy lecsendesedjenek a hullámok. Mások azt mondják, hogy essenek túl a dolgon minél hamarabb, mert minden egyre drágább lesz. Egyik opció sem túl bíztató szegény fiataloknak. Túl sokáig várakozniuk értelemszerűen nem szeretnének, hiszen ha jönnek a gyerekek, akkor otthont kell nekik biztosítani. Ez tehát azt jelenti, hogy vannak, akiknek ezekben a nehéz időkben is meg kell küzdeniük az ingatlanvásárlás egyébként sem könnyű akadályával. Ráadásul nem is kevesen vannak ilyen fiatalok. Éppen emiatt jobban felértékelődött a jó áron elérhető, tisztességes ingatlan, mint valaha. Ha egy jó állapotban lévő lakásról vagy házról felkerül egy hirdetés reális áron, akkor bizony sokan meg fognak versenyezni érte. Emiatt a foglalónak is kiemelt szerepe lett, s mostanra megkerülhetetlen tényezője lett a lakásvásárlásnak.
Miért is jó valójában a foglaló?
A foglaló kifizetése sokszor igen megterhelő és nehéz lehet a fiatal pároknak, s ilyenkor bosszankodva teszik fel a kérdést, hogy miért is kell ez? Ilyenkor úgy tűnhet, hogy a foglaló csak megnehezíti az egyébként is igen nehéz és idegőrlő vásárlást, és a lehelyezésével csak és kizárólag az eladó nyerhet. Ez azonban nem igaz. A foglaló valójában roppant hasznos tud lenni az eladónak és a vevőnek is, és igen sok idegeskedéstől és őrlődéstől szabadíthatja meg a feleket. Egy előzetes összeg letétele ugyanis mindkét fél számára igen kedvező, és biztosítja, hogy az üzlet nyélbe lesz ütve. Mutatjuk, hogy miért:
- A foglaló letétele kedvező az eladó számára, ugyanis ez garantálja, hogy a vevő szándékai komolyak. Ha a vevő nem csupán gondolkodik a lehetőségen, hanem ténylegesen meg is akarja venni az ingatlant, akkor nem csak üres szavakkal tesz ígéretet, hanem letesz egy igen komoly összeget az asztalra. Ezzel garantálja, hogy ő mindenképpen meg szeretné venni a lakást. A foglaló adása azért ad nyomatékot a szavának, mert ha a letétel után táncolna vissza az eladástól, akkor a vevő elbukja a foglalót. Ez azért kiemelten fontos, mert ha egy érdeklődő megígéri, hogy megveszi a házat, akkor az etikus eladó ezután elutasítja a többi érdeklődőt. Azonban ha mi visszatáncolunk, akkor lehet, hogy éppen egy olyan érdeklődőt utasított el, aki talán tényleg meg is vette volna a házat. Ezért kell többmillió forintot letennünk az asztalra – hogy lássák, hogy nem viccelünk, a szándékaink komolyak.
- A foglaló letétele kedvező a vevő számára is, hiszen így az eladó garantálja, hogy senki másnak nem adja el az ingatlant. Ha valaki eldönti, hogy eladja a lakását, akkor valószínűleg több érdeklődőnek is megmutatja, több embert is körbevezet. Amennyiben mi vevőként mindenképpen meg szeretnénk venni a lakást, akkor a foglaló letétele egyfajta garanciát jelent, hogy innentől kezdve az eladó minden más érdeklődőt el fog utasítani, és azt fogja mondani, hogy a lakás már elkelt. Így tehát nekünk nem kell amiatt idegeskednünk folyamatosan, hogy mi van akkor, ha az eladó nem tartja be a szavát; mi van akkor, ha jön egy érdeklődő, aki többet ígér, mint mi, és inkább neki adja el a lakást? Ha ugyanis az eladó elfogadja a foglalót, akkor garanciát vállal, hogy nekünk adja el, és nem táncol vissza az adás-vételtől. Ha ugyanis a foglaló után meggondolja magát, és inkább másnak adná el a lakást, akkor a kapott foglaló dupláját kell visszafizetnie. Mivel pedig általában többmillió forintos foglalókról beszélünk, ezért a visszafizetendő összeg nagyon nem kevés.
Vevőként persze kockázatosabb a foglaló kifizetése, hiszen innentől kezdve a garancia az eladónál lesz. Amennyiben a vevő táncol vissza, akkor a történet nagyon egyszerű: többé nem lesz nála az a pénz, ami egyébként sem járna vissza neki. Ha azonban az eladó táncol vissza, abból sajnos születhetnek nehézségek. Ilyenkor ugyanis az eladónak duplán kell visszaadnia a pénzt, ez alól azonban megpróbálhat kibújni. Ha nem szándékozik visszaadni a foglaló kétszeresét, akkor a vevőnek a bírósághoz kell fordulnia, ami sajnos hosszas jogi huzavonához vezethet, ez pedig a legkevésbé sem szokott hiányozni egy éppen otthonteremtés közepén lévő párnak. Ennek ellenére mégsem érdemes kibújni a foglaló kifizetése alól. Ha vevőként azt kommunikáljuk az eladó felé, hogy nem áll szándékunkban foglalót fizetni, akkor előfordulhat, hogy nem tud bennünket komolyan venni, és inkább valaki másnak adja el a lakást. Arról sem szabad megfeledkezni, hogy könnyen lehet, hogy az eladó is új otthont szeretne vásárolni. Ezesetben a foglaló számára is létkérdés, mert ha nem kapja meg tőlünk, akkor ő maga sem tudja kifizetni. Ilyen esetben szintén dönthet úgy, hogy inkább olyasvalakinek adja el a házat, akinek nem gond a pénz letétele.
Mikor kell kifizetni a foglalót?
Ha eldöntöttük, hogy ez álmaink otthona, és az eladó is meg van elégedve az ajánlatunkkal, akkor meg kell valósítanunk az adásvételt. Ennek természetese több lépcsőfoka van. Az egyik első lépcsőfok, hogy már a megegyezés után írunk egy vételi szándéknyilatkozatot, a foglalót pedig ekkor szokás letenni. Az azonban ezesetben talán fontosabb kérdés, hogy – amennyiben hitelből finanszírozzuk a lakásvásárlást – mikor kezdjünk el bankot keresni? Az persze tiszta sor, hogy az adásvételi szerződésben már szerepelnie kell a bank nevének, ugyanakkor a konzultációknak már sokkal korábban el kell kezdődniük. Nagyon fontos, hogy az adásvételi szerződésbe már az a bank neve kerüljön, amely biztos megadja számunkra a lakáshitelt. Ha ugyanis csak hasraütésszerűen írtunk oda egy bankot, és ez a bank később megtagadja a hitelkérelmünket, akkor szerződésmódosítást kell alkalmaznunk. Továbbá ha későn kezdünk el konzultálni a bankokkal, akkor a hitelbírálat is elhúzódik, és csak később kapjuk meg a hitelt. Emiatt kifuthatunk a szerződésben rögzített kifizetési határidőből, ami miatt pedig ködbér fizetésére kötelezhet bennünket az eladó.
Azt pedig ne gondoljuk, hogy a bank úgysem utasíthatja el a hitelkérelmünket! A jelenlegi gazdasági helyzetben ugyanis láthatóan óvatosabbak a bankok: sokkal jobban megválogatják, hogy kinek milyen jövedelemmel adnak hitelt. Lehet, hogy nem utasítják el a kérelmünket, ugyanakkor az már könnyen elképzelhető, hogy csak kevesebb pénzt adnak annál, amit kértünk. Ez pedig máris újragondolásra kényszerít bennünket. Jelenleg ugyanis sokkal óvatosabbak a bankok a különféle ágazatok alkalmazottjaival. Probléma lehet a külföldi vagy készpénzes jövedelemből, sőt a határozott idejű munkaszerződés is kérdéseket vet fel. Ha pedig valamilyen oknál fogva nem kapjuk meg azt a hitelösszeget, amellyel megvalósíthatjuk az adásvételt, és emiatt vissza kell táncolnunk, akkor sajnos a foglalót is elbukjuk. Egy lakásvásárlás előtt álló személynek pedig többmillió forint önerőt bukni hatalmas veszteség. Ez alól csak az védhet meg minket, ha már a szándéknyilatkozatba belefoglaltuk, hogy az ilyen esetekben ne bukjuk a foglalót.
Éppen emiatt kérjünk előzetes hitelbírálatot!
Láthatjuk, hogy a lakásvásárlással járó idegeskedés egyik legnagyobb forrása a hitel kérdése. Idegeskednünk kell amiatt, hogy mennyi idő alatt bírálja el a bank a kérelmünket, megkapjuk-e a hitelt, mekkora összeget hajlandó hitelezni a bank? És mindezek mellett egy igen komoly veszélyfaktorról még nem is beszéltünk! Könnyen lehet ugyanis, hogy korábban volt egy kis tartozásunk, esetleg egy kis csúszásunk a törlesztésben, amiről mi már meg is feledkeztünk. Igen ám, de a bank nem felejt. Lehet, hogy emiatt a KHR negatív adósok aktív vagy passzív listáján vagyunk. Ha az aktív listán vagyunk, akkor teljesen hitelképtelenek vagyunk, jogszabály írja elő, hogy nekünk semmilyen bank nem hitelezhet. Ha a passzív listán vagyunk, akkor bár kaphatunk hitelt, de a bankok nagyon óvatosak lesznek velünk szemben. Ez azt jelenti, hogy vagy egyáltalán nem kapunk hitelt, vagy csak jóval kevesebbet, mint szeretnénk, ugyanakkor ezt jóval drágábban – magas kamattal. Mielőtt tehát elhatároznánk, hogy hitellel vennénk lakást, mindenképpen ellenőrizzünk a KHR-státuszunkat. Ebből kiderülhet, hogy biztosan nem szerepelünk-e a negatív adósok listáján, a lekérdezés pedig ingyenes.
Ha ezzel megvagyunk – még azelőtt, hogy beleszerettünk volna bármelyik házba – érdemes tisztáznunk a banki ügyeket is magunkban. Ezért először hasonlítsuk össze, hogy a különféle pénzintézetek milyen konstrukciókat kínálnak a számunkra. Ezek közül válasszuk ki a számunkra leginkább megfelelőbbet, sétáljunk be a bankba, és kérjünk előzetes hitelbírálatot. Ilyenkor a bank megnézi a jövedelmünket, a KHR-státuszunkat, és ezek alapján el tudja mondani, hogy éles helyzetben körülbelül mekkora hitelösszeget adna milyen konstrukcióval. Ha ez megvan, akkor nyugodtabb szívvel kezdhetünk neki a lakásvásárlásnak, hiszen a hitel miatt már nem kell annyira aggódnunk.
Mekkora összegű legyen a foglaló?
Sokak számára szokott dilemmát okozni, hogy mekkora a foglaló reális értéke. Érdemes tudni, hogy ez teljes mértékben a felek megállapodásán múlik, minden csak megbeszélés kérdése. Azt is meg lehet beszélni, hogy tekintsünk el a foglalótól, ezt ugyanis nem írja elő semmiféle törvény: ha az eladó bízik a szavunkban, és neki nincs szüksége azonnal erre a pénzre, akkor megállapodhatunk abban, hogy ne legyen foglaló. Ugyanakkor általában 10 százalékot szokás fizetni, ami nem kevés összeg. Ha 80 millió forintért veszünk egy házat, az bizony nyolcmillió forint kifizetését jelenti, ráadásul szinte azonnal.
Olyan is előfordulhat, hogy a foglaló összege nagyobb, akár 20 százalék. Ez főleg akkor szokott megtörténni, ha a vevő mindenképpen meg szeretné szerezni a kiszemelt házat, és be szeretné magát biztosítani, hogy az eladó véletlenül se adja el másnak, még akkor sem, ha felüllicitálják. Ha ugyanis már 20 százalék foglalót adunk, akkor – ha a ház értéke 80 millió forint – 16 millió forint foglalót adtunk. Ha innen visszatáncol az eladó, akkor nemcsak a mi 16 milliónkat kell visszaadnia, de további 16 millió forintot is. Arra pedig relatíve kevés az esély, hogy valaki több mint 20 százalékkal ránk licitáljon. Persze az eladó is kérhet magasabb foglalót (például ha nem tűnik a vevő túl komoly érdeklődőnek), ugyanakkor neki kisebb az érdeke, hiszen nehezebb találni egy olyan vevőt, aki ekkora összeget előre kifizetne.
Arról ugyanakkor ne feledkezzünk meg, hogy az adásvételtől történő visszalépés szankciói (duplán visszafizetés, vagy a foglaló elbukása) sem mentesítenek bennünket jogilag az adásvétel létrejöttében, ez pusztán egy bevett gyakorlat a békés megoldás érdekében. Ha tehát már megállapodtunk, és kifizettük a foglalót, és az eladó ezután táncol vissza, akkor hiába fizeti vissza a foglaló dupláját, mi jogszerűen dönthetünk úgy, hogy felvesszük a kesztyűt az ingatlan megvásárlásához.
Kell-e ügyvéd a foglalóhoz?
Azt mindenki tudja, hogy egy ingatlan adásvételéhez elengedhetetlen az ügyvéd. Semmiképpen nem üthetjük nyélbe, ha nem szerzünk egy közös ügyvédet, aki magát az adásvételi szerződést ellenjegyzi, és egyéb adminisztratív munkákat elvégez. Egyszóval nincs ingatlaneladás ügyvéd nélkül. A foglaló kifizetésére azonban nincs ilyen egzakt szabály. A vásárlás folyamatának ezen pontján még nem feltétlenül kell, hogy jelen legyen az ügyvéd, ami azt is jelenti, hogy a vevők már csak azután keresik fel az ügyvédet, hogy többmillió forintot kifizettek valakinek. Mivel nem kell ügyvédet fogadni a vételi ajánlathoz vagy a vételi szándéknyilatkozathoz, ezért az ügyvéd már csak akkor találkozik a felekkel, amikor azok elmondják neki: a feltételekben megállapodtak, a vevő kifizette a foglalót, és most arra kérik, hogy készítse elő az adásvételi szerződést.
A vevő szempontjából azonban nem túl szerencsés kihagyni az ügyvédet a foglaló kifizetéséből. Mindenkinek nehéz bizalmi alapon valakinek többmillió forintot odaadni, éppen ezért célszerű már az első lépésektől bevonni az ügyvédet, hogy ő garantálja az adásvétel tisztaságát. Ugyanis ha már a vételi szándéknyilatkozat és a foglaló letételénél jelen van az ügyvéd, akkor még lehetősége van ellenőrizni a tulajdoni viszonyokat és az ingatlan terheit, ezzel pedig elkerülhető az a végtelenül kínos momentum, amikor kiderül, hogy például nem is az eladóé a ház, vagy osztatlan közös tulajdonban áll valakivel, vagy esetleg valamilyen csúnya jelzálog terheli. Ezek ugyanis olyan tényezők, amelyek miatt könnyedén meghiúsulhat egy adásvétel, és akkor persze nagy kérdés, hogy mi lesz a foglalóval.
Hová érkeztessük a foglalót?
Fentebb kifejtettük, hogy bizony a vevő szempontjából nem kockázatmentes a foglaló kifizetése. Éppen emiatt fontossá válhat az a kérdés, hogy hová érkeztessük ezt az összeget? Érdemes megjegyeznünk, hogy mivel a foglaló intézménye alapvetően nem kötelező eleme az adásvételnek, emiatt nincs is semmilyen hivatalos szabályozás erre nézve. Ez tehát azt jelenti, hogy arra sincs szabály, hogy hová érkeztessük a foglalót: mindez pusztán megállapodás kérdése. Meg kell tehát beszélnünk, hogy készpénzes formában történjen a kifizetés vagy utalás formájában. A közhiedelemmel ellentétben ugyanis a foglalót is lehet utalni, nem muszáj a készpénzt leszámolnunk. Ha nincsenek bizalmi problémáink, akkor nyugodtan odaadhatjuk a pénzt az eladónak. Ha azonban ez túl merész húzásnak tűnik, akkor megállapodhatunk abban, hogy az ügyvédnél helyezzük letétbe ezt az összeget, így ugyanis a minimálisra csökkentjük a kockázatot. Ugyanakkor amíg ez a megoldás jó lehet a vevőnek, addig akár káros is lehet az eladónak. Ha ugyanis az eladónak szintén foglalót kell fizetnie, akkor nem tud hozzáférni a foglalóhoz. Esetleg ha egy másik ingatlanján azonnali felújítást szeretne végezni, amihez rögtön kell a pénz, akkor szintén nem fog örülni a letétes megoldásnak. Éppen emiatt a legtöbb eladó ezt nem támogatja, és inkább azt kérik, hogy ők személyesen kapják meg a foglalót.