Ingatlanunk bérbeadása nagyszerű bevételt jelenthet, ugyanakkor azzal is tisztában kell lennünk, hogy a nem megfelelő bérlő kiválasztása hatalmas károkat is okozhat. Mit lehet tenni, ha a bérlőnk nem fizet, esetleg megrongálja az értékeinket, és nem hajlandó kiköltözni? Cikkünkben ezt a problémakört járjuk körül.
Az emberek többségének fontos célja, hogy saját lakása legyen, amelyben élhet, és amelyben a gyermekeit nevelheti. Vannak azonban, akik az ingatlanra nem csupán lakhatási lehetőségként, hanem befektetésként is tekintenek, ilyen esetben pedig az ingatlanvásárlás (és megtartás) abból a célból is történik, hogy bérbe lehessen adni. A bérbeadás nagyszerű üzletnek tekinthető, hiszen komoly havi bevételre tehetünk vele szert. Arról sem szabad azonban megfeledkeznünk, hogy mekkora kockázatot is vállalunk abban az esetben, ha kiadjuk a tulajdonunkat. Minden tulaj rémálma, hogy a bérlő egyszer csak elkezd nem fizetni, hiszen a polgári törvénykönyv inkább a bérlőt védi. A sok horrorisztikus történet ismeretében azonban látnunk kell, hogy ez pusztán a kisebbik gond, hiszen a nem fizetés egyszer mindenképp megoldódik. A nagyobbik gond, hogy egy felelőtlen, akár rossz szándékú bérlő hatalmas anyagi károkat is okozhat: tönkre teheti a berendezést, a parkettát, a csempét, az ajtófélfát, az ablakokat stb., sőt olyan esetről is hallottunk már, hogy ameddig a tulaj külföldön volt, addig a bérlő nem fizette a számlákat, ami egészen addig fajult, hogy elvették az ingatlant a bérbeadótól.
Ha tehát arra adjuk a fejünket, hogy kiadjuk az ingatlanunkat, akkor készüljünk fel minden eshetőségre! Cikkünkben bemutatjuk, hogy milyen megelőző lépéseket tehetünk, hogy teljesen bebiztosítsuk magunkat, valamint azt is bemutatjuk, hogy milyen forgatókönyvekre számíthatunk, ha bekövetkezett a baj.
Mit tehetünk megelőzésképpen?
Nagyon sok pénzt és idegeskedést megspórolhatunk magunknak, ha már a bérbeadás előtt gondoskodunk arról, hogy biztosan ne történjen semmi probléma a bérlővel. Nem győzzük hangsúlyozni, hogy semmiképpen ne spóroljuk meg a közjegyzőt vagy az ügyvédet: egy minden szempontból kifogástalan bérleti szerződés ugyanis egyaránt a bérlő és a bérbeadó javára is válik. Tapasztalatból tudjuk, hogy a legtöbb esetben a tulajdonos letölt az internetről egy szerződéssablont, és a megfelelő adatokkal aktualizálja a dokumentumot, így a feleknek végül csak alá kell írni. Ez azonban nem specifikálódik az ügyfelekre és a megfelelő körülményekre, így nagyon könnyű kibújni alóla. Ha tehát ki szeretnénk adni az ingatlanunkat, akkor mindenképpen fogadjunk fel egy jó ügyvédet, aki a szerződésünket intézi, vagy keressük fel a közjegyzőt, hogy mindenképpen hivatalos legyen a dolog. A nem megfelelő bérleti szerződés ugyanis hosszan elhúzódó jogvitákat eredményezhet, amelynek a vége, hogy nekünk, bérbeadóknak igen nagy anyagi veszteséggel kell szembenéznünk.
Életmentő lehet az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat
A szakértők azt javasolják azoknak, akik bérbe adják a lakásukat, hogy mindenképpen kössenek egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot, ezzel ugyanis pereskedés és hosszadalmas huzavona nélkül ki lehet költöztetni a lakóinkat a szerződés felbontása után. Merthogy az ilyesféle nyilatkozat biztosítja a bérleti díj, a rezsi, a közüzemi költségek és a lakáshasználati díj kifizetését. Ezt mindenképpen a közjegyző előtt kell aláírni, hiszen ha a bérlő ilyen formában írja alá, akkor hivatalosan vállalja azt is, hogy minden kötelezettségének eleget tesz. Így tehát ha felbontjuk a szerződést, akkor is kiköltöztethető a lakó, ha egyébként moratórium védi. S hogy mire van szükség egy ilyen szerződés megkötéséhez? Mutatjuk:
- személyi igazolvány vagy útlevél,
- lakcímkártya,
- adókártya,
- az eredeti magánokirat.
Mit tehetünk a problémás bérlővel?
Tulajdonosként sajnos szembe kell néznünk azzal a helyzettel, hogy a magyar jog inkább védi a birtokost, mint tulajdonost. Ha ki szeretnénk tenni a bérlőt, akkor bizony szigorú szabályoknak kell megfelelnünk, és szembe kell néznünk azzal a lehetőséggel, hogy az ügyünk akár hosszú évekig is elhúzódhat.
Először is írásban kell tájékoztatnunk a bérlőt arról, hogy felmondjuk a szerződést, ezt követően pedig szólítsuk fel a távozásra. Sajnos vannak olyan esetek, amikor ezzel nem törődik a bérlő, és nem hajlandó kiköltözni az ingatlanból. Ha távozási kérelmünkre nem reagál, akkor a bírósághoz kell fordulnunk, és el kell indítanunk az ingatlan kiürítési pert. Amint ennek a pernek az ítélete megszületik, a döntés már végrehajtható lesz a törvény által. Fontos azonban, hogy ha idáig fajul a dolog, akkor mindenképpen tartsuk távol magunkat az önbíráskodástól és az erőszakos fellépéstől. Ha megfenyegetjük, verbálisan vagy fizikailag bántalmazzuk a bérlőt, akkor abból komoly büntetőeljárás is születhet (ellenünk), így tehát még inkább nagyobb veszteséggel kell a jövőben szembenéznünk.
Rossz hír, hogy a kiürítési per sokáig elhúzódhat: ha nagyon szerencsések vagyunk, akkor is minimum egy évig elhúzódik a dolog, ami természetesen üzleti szempontból nagyon kedvezőtlen. Egyfelől ebben az időszakban kiesik a bérleti díj (ha megromlik a viszony és perben állunk, akkor valószínűleg bérleti díjat sem fog fizetni a lakó), hónapról hónapra nagyobb lesz a bérleti díj elmadadása. Ennél azonban súlyosabb problémával is szembe kell néznünk: ha a számlákhoz nem férünk hozzá és a rezsit is a lakónak kellene fizetnie, akkor a közművek felé is elmaradásunk lesz. Ez végső esetben az ingatlan elvesztésével is járhat, ha azonban mi fizetjük, annak sem örülhetünk túlságosan, hiszen senki sem szereti finanszírozni az őt megkárosító személyek fogyasztását (nem elég, hogy kiesik bérlőnk miatt a bérleti díjból származó jövedelmünk, de még mi fizetjük az áram-, víz-, gáz- stb. fogyasztását is). Akkor pedig nagyobb a baj, ha a lakást hitelből vásároltuk, és a bérleti díjból tudjuk csak finanszírozni a hitelt, hiszen akkor akár fizetőképtelenekké is válhatunk.
Mindezekre valamelyest gondolt a magyar törvénykezés: ha jogszerűen felbontottuk a bérleti szerződést, azonban a bérlő illetéktelenül a lakásban marad, akkor a bérleti díjat immáron használati díjnak kell neveznünk, tekintenünk.
A legfontosabb tehát az, hogy megelőzzük a bajt! Az ügyvéd vagy közjegyző által megírt szerződésen túl tehetünk mást is annak érdekében, hogy ne kerüljünk bajba. A tanácsunk pedig a következő:
Mi lesz a rezsivel és számlákkal?
A közművek általában nem túl megértőek: nem érdekli őket, hogy mi fizetjük-e a számlánkat, vagy a bérlő; nekik egyedül az a fontos, hogy ki legyen fizetve. Érdemes tudni, hogy amennyiben szükségét érezzük, átirathatjuk a bérlő nevére a közüzemi díjakat, ugyanakkor a legtöbb esetben ezzel nem szoktak élni a bérbeadók. Érdemes ugyanis a saját kezünkben tartani a dolgokat: ahhoz, hogy átlássuk a közüzemi tartozások helyzetét, biztonságosabb, ha a saját nevünkön hagyjuk azokat. Mert bár ha átíratjuk a bérlők nevére, a tartozás az övék lesz, ugyanakkor az ingatlan a miénk, így minket fenyeget a veszteség. Nem tanácsos tehát átíratni a közüzemi számlákat, inkább hajtsuk be bérlőn, és fizessük be mi magunk.
Ez azonban azt is jelenti, hogy a mi felelősségünk a fizetés. Ha tehát a bérlő megtagadja tőlünk a számlák finanszírozását, akkor saját zsebből kell fizetnünk utána. Fontos tudni, hogy nem tehetjük meg azt, hogy ha a bérlőnk nem fizet, akkor egyszerűen lekapcsoltatjuk az áramot és a fűtést, mert ez akár balesetveszélyes is lehet. Tudunk olyan történetről, hogy a tulaj megelégelte, hogy ő fizeti a bérlő fogyasztását, és lekapcsoltatta az áramot. Azt azonban nem tudta, hogy a bérlő nagymamája lélegeztetőgépre volt kapcsolva a lakásban, és ha nem tudnak a szomszédtól „illegálisan” áramot kérni, akkor akár tragikus vége is lehetett volna a döntésnek. Ha a nagymamának valamilyen baja esett volna, akkor a tulajdonos ellen szigorú büntetőjogi eljárás indult volna.
Szintén tragédia történhet, ha kisbaba van a lakásban, és mi lekapcsoltatjuk a közműveket. Sajnos ez hatványozottabban kényes kérdés, hiszen ha kisgyerek születik, akkor nem tehetjük csak úgy ki a bérlőinket, mert moratórium védi őket. És ha úgy döntünk, hogy lekapcsoljuk a fűtést vagy az áramot, abba a baba könnyen meg is betegedhet, így pedig nagyon súlyos következményekkel kell szembenéznünk.
