Legyen szó lakásbérlésről, szállodai tartózkodásról vagy autókölcsönzésről, a kaució fogalma bárhol felmerülhet. Ez az előre kifizetett biztosíték azt a célt szolgálja, hogy a bérbeadó az esetleges károkkal vagy éppen tartozásokkal szemben védve legyen. Habár a bérlő első ránézésre csupán egy felesleges plusz kiadást láthat benne, voltaképpen az ő érdekét is szolgálja e tétel megfizetése, amit a szerződés teljesítése után visszakaphat.
Nem árt ismerni a bérleti jogviszonyra vonatkozó szabályozásokat ahhoz, hogy mind a bérlőre, mind a tulajdonosra vonatkozóan elkerülhetők legyenek az esetleges konfliktusok. Számos kérdés felvetődhet a kaució kapcsán, például az, hogy a kiköltözés előtt lelakható-e az összege, hogy emelkedhet-e a díja, valamint, hogy mikor jár vissza az óvadék, és milyen összeg tartható vissza belőle.
Mi a kaució?
A kaució – jogilag óvadék – szabályait a Polgári Törvénykönyv tartalmazza. Ingatlan bérbeadásánál a bérbeadó a bérleti díjon felül biztosítékot kér, mely összeggel a bérleti jogviszony megszűnésekor a bérlővel elszámol. A bérleti szerződés tartalmazza a kaucióval kapcsolatos megállapodásokat is, például azt, hogy a bérbeadó mire fordíthatja a kaució összegét, amit legtöbbször az ingatlanban keletkezett kár, közüzemi tartozás vagy elmaradt bérleti díj esetén szoktak felhasználni.
A kaució mértéke
A Polgári Törvénykönyv kimondja, hogy amennyiben az ingatlan havi bérleti díjának háromszorosát meghaladja a biztosíték összege, azaz a kaució, akkor a túlzott mértékre való tekintettel a bérlő kérelmezheti az összeg mérséklését, bírósági úton. Amennyiben azonban a bíróság a kaució mértékét befolyásoló tényezők vizsgálata után az összeget jogszerűnek ítéli meg a bérlő rendelkezésére bocsátott értéktárgyak mennyisége miatt, a kaució akár magasabb összegben is jóváhagyásra kerülhet.
Hazánkban általában két havi bérleti díjnak megfelelő kauciót kérnek a bérbeadók, az összeg azonban minden esetben a bérbeadó és a bérlő megállapodásán alapul. Lényeges a bérleti szerződésbe belefoglalni a kaució mértékén kívül azt is, hogy az összeg átadás-átvétele mikor és milyen formában történik. Célszerű a kauciót a szerződéskötéskor átadni, és fontos, hogy mindenképpen írásba legyen foglalva, hogy a bérlő a teljes összeget átadta a bérbeadó részére. Ajánlott továbbá átadás-átvételi jegyzőkönyvet készíteni, amelyben rögzíteni kell az ingatlan aktuális állapotát, valamint az átadott ingóságokat, állapotukkal együtt.
Milyen esetekben járhat vissza a kaució?
Amennyiben a bérlő az ingatlant megfelelő állapotban adja át a bérbeadó részére a bérleti jogviszony megszűnésekor, és minden fizetési kötelezettségének eleget tett, a főszabály szerint a bérbeadó köteles visszaadni a bérlő részére a kaució teljes összegét. Amennyiben a bérleti szerződésben rögzített bármely ok alapján a kaució egy része felhasználásra került, a költségekről a bérbeadónak pontosan el kell számolnia a bérlő felé. Nem tartható vissza a kaució az ingatlan rendeltetésszerű használatából eredő állapotromlás miatt, kivéve, ha ebben a felek másképp egyeztek meg. Amennyiben a bérbeadónak fel kell használnia a kaució egy részét a bérleti jogviszony fennállása alatt, például azért, mert egy közüzemi számla nem került kiegyenlítésre, a bérlő kötelezhető a kaució kipótlására az előzőleg megállapodott, teljes összegre.
Amennyiben a kaució felhasználásával kapcsolatban a bérbeadó és a bérlő között vitás helyzet alakul ki, amely során a két fél nem jut közös megegyezésre, a bérlő közjegyző segítségét kérheti, aki – amennyiben a követelés jogos – fizetési meghagyás útján a pénzt visszaszerezheti, illetve ténytanúsítással az ingatlan átadás-átvétel idején aktuális állapotát igazolni tudja. A bérbeadó szempontjából célszerű közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződést kötni, illetve aláíratni egy kötelezettségvállaló nyilatkozatot a kiköltözésre vonatkozva – ebben az esetben ugyanis a lejárt követelés végrehajtásához nem szükséges bírósághoz fordulni, ahogy a szerződésszegő bérlő kiköltöztetéséhez sem.
Mi a baj a kaució „lelakásával”?
Előfordulhat, hogy a bérbeadó és a bérlő megegyeznek abban, hogy a fennmaradó kéthónapnyi lakbért a bérlő a kéthavi bérleti díjnak megfelelő összegű kaucióból finanszírozza, azonban érdemes belegondolni abba, hogy akár az utolsó héten is történhet az ingatlanban olyan káresemény, amelyet a bérlő okoz.
A kaució nem felesleges kiadás
A kaució tehát nem egy felesleges kiadás, hanem egy úgynevezett biztosíték, amely mindkét felet védi. A félreértések elkerülése érdekében fontos, hogy a bérlő mindig figyelmesen olvassa át a bérleti szerződést, különös tekintettel a kaució visszafizetésének feltételeire, és ha valamely rész nem világos, kérdezzen bátran.