Nem mindenki van tisztában azzal, hogy lakás értékesítésekor a keletkezett nyereség után adót kell fizetni. De pontosan mikor keletkezik adófizetési kötelezettség, és van-e mód az elkerülésére?
Ingatlan eladásakor az eladónak szem előtt kell tartania az adóhatóság felé keletkező fizetési kötelezettségét is, ugyanis adóköteles lehet a lakáseladásból származó jövedelem. Az adózás jövedelem alapján történik, amely az ingatlan eladási árának, valamint a szerzési költségének a különbsége. A szerzési költség az ingatlan vételára, illetve értéke (amennyiben öröklés útján szerzett), az ügyvédi költség, az adásvételi illeték, valamint a lakás értékét növelő, számlával alátámasztott beruházások, együttesen.
Mikor keletkezik adófizetési kötelezettség, és milyen mértékű adóra kell számítani?
Lakáseladás után akkor kell adót fizetni, ha egy magánszemély az ingatlanát annak megszerzését követő 5 éven belül értékesíti. Amennyiben az eladás a szerzéssel azonos évben történik, a nyereség 100%-a adóköteles. A 2., 3., és 4. évben ez csökken, 5 év után pedig adómentessé válik. Az ingatlan eladásából származó jövedelmet 15%-os SZJA, azaz személyi jövedelemadó terheli.
A lakáseladásból származó jövedelem bevallása
Az ingatlan eladásából származó jövedelmet szerepeltetni kell a következő évi személyi jövedelemadó-bevallásban, amelyhez szükség van az adásvételi szerződésre, valamint az adásvételhez kapcsolódó számlákra, illetve az ingatlan értékét növelő beruházások számláira. A bevallás elvégezhető az eSZJA-rendszerben, amennyiben pedig szükséges, érdemes könyvelőhöz fordulni. Fontos tudni, hogy ha az eladó elmulasztja az adóköteles jövedelem bevallását, akár több százezer forintos bírságot és késedelmi pótlékot szabhat ki rá az adóhivatal.
Hogyan minimalizálható az adó mértéke?
A legegyszerűbben úgy csökkenthető nullára a lakáseladás után keletkező adó mértéke, ha a tulajdonos kivárja amíg a vétel és az eladás között eltelik 5 év. A lakáseladásból származó jövedelem csökkenthető továbbá számlával alátámasztott értéknövelő beruházásokkal. Célszerű bonyolultabb esetekben szakemberhez fordulni, ugyanis egy naprakész könyvelő segítségével az adóterhek a minimálisra csökkenthetők. Fontos továbbá az eladáshoz kapcsolódó dokumentumok minimum az eladást követő 5 éven belüli megőrzése.
Állami támogatásokhoz kapcsolódó kötelezettségek
Amennyiben az ingatlant állami támogatással, például CSOK igénybevételével vásárolták meg, az eladása egyéb következményekkel is járhat. Javasolt ilyenkor a Magyar Államkincstárral vagy a támogatott hitelt nyújtó pénzintézettel egyeztetni az eladásról, ugyanis visszafizetési kötelezettség is előfordulhat.
Fontos időben tájékozódni
Összegezve tehát a lakáseladás során keletkezett jövedelem adóköteles, azonban nem mindig keletkezik adófizetési kötelezettség ingatlan eladása után. Az adó mértéke 15%, és lényeges tudni, hogy a szerzéshez, valamint az értéknövelő beruházásokhoz kapcsolódó költségek az adó mértékét csökkenthetik. Célszerű már az ingatlan eladása előtt tájékozódni az adózásról annak érdekében, hogy csökkenthető vagy akár teljes mértékben elkerülhető legyen az adóteher, valamint azért is, mert előfordulhat, hogy az adózási szabályok módosulnak.